商业业态和经营模式整合创新

经过对世界著名商业街和他们的发展历史进行研究发现，商业街模式至今已经走过了第三代。第一代商业街是传统的商铺集中、商业结构以零售店为主、功能以购物为主、客源以当地为主的街市；第二代商业街是商业设施集中、商业结构除零售店外、餐饮、娱乐等设施占有相当的比例、具有商业购物、旅游功能、以吸引外阜客源为主的街区；第三代商业街指除零售店、餐饮、娱乐等设施外，还具有相当的文化、休闲、商务等设施，具有旅游功能和休闲功能，不仅吸引海内外游客，也是本地居民休闲、消遣的好去处。

在汉正街第一大道的开发建设中，批发、零售、旅游、休闲、购物、传统、现代（电子商务）各种商业理念、思想、创意纷至沓来，把批发单一模式、单一时间段、低价、水货等概念冲得一干二净。汉正街第一大道在总结吸收了世界先进商业街运营模式的基础上，整合形成了第一大道模式：

第一，从单一批发产业模式跃升至批零兼营双重产业模式。传统的批发中心，仅仅发挥着商品集散、链接上游厂家和下游零售商的单一批发功能。汉正街第一大道以丰富的服装品牌、顺畅的物流交通体系、统一到位的商业管理、优雅的现代采购空间、留连忘返的休闲环境，创造了理想的一站式批发采购中心，同时也为市民和游客创造了一个舒适、优雅、现代、时尚的观光旅游的好去处。汉正街第一大道兼具批发与零售双重产业功能，为商家经营者创造了双倍的商机。

第二，从单一时段营业模式跃升至多时段赢利模式，为经营者拓宽盈利空间。深夜至凌晨进出大宗货物，凌晨至中午批发经营，下午以零售为主，晚上为灯光夜市，最大限度的提高商铺使用率，"一铺顶两铺，从早赚到晚"，达到“白天汉正街、晚上南京路”的盛况。为商户创造更多机会和价值，改变汉正街多年只做批发的业态。

第三，从出租为主转为销售为主，杜绝炒铺，确保商户利益和良性运作。炒铺是商业地产的顽疾，也是许多商业地产项目开盘兴旺、很快衰落的原因之一。为确保第一大道的持续良性经营，汉正街第一大道的商铺只有30～40％用来出售，其余只租不卖。买铺者必须请业主凭营业执照和品牌代理证明方有资格购买，并且入住自己经营，避免了炒铺，保证入住商户的规格和档次。之后，龙腾置业为经营管理好第一大道，专门成立“第一大道”运营公司，聘请专业人员管理，龙腾置业还投资2500万元，专司市场品牌和经营推广。

另外，汉正街第一大道还建立了信息中心，宽带网已通达2000个商铺，让商户在铺面和网上两个平台交易。同时该信息中心将网罗国内外服装市场资讯，供全体商户决策参考，捕捉市场商机。据测算，此种运输速度比传统市场快5倍，可为经营者提高4倍的交易机会。

汉正街第一大道领先性定位和先进的经营模式得到了商户们的高度认可，从第一大道租售中得到了有力证实。

2005年7月10日，"汉正街第一大道"金座选铺销售，创下武汉多个纪录：3676万，创武汉商铺拍卖成交金额第一；1200人参加选铺大会，人数创武汉之最；一天售出商铺两万平米，销售金额达到4亿多元，每秒销售金额达到1.2万元，真可谓“抢铺秒秒金”。7月12日举行18间铺王拍卖会，短短几个小时，竞拍价格扶摇直上，成交总价超出起拍价90%，达到3676万元。7月28日，"汉正街第一大道"红宝石座开始选铺，200个铺位目前旋即售出90％以上，当日就宣告封盘。

汉正街第一大道开盘后，每个楼盘都处于热销状态，商铺招租率高达95%，100%为服装经营商户，90%经营商户先期入场，两个月劲销6亿元。一个全新、繁荣的汉正街由蓝图变成了现实。

政府和营销顾问机构软资源整合

政府的支持是最大的软资源，这是中国特有的国情，既是成功的保证，又是项目得以实施的前提。省市区三级政府始终为汉正街的改造、汉正街第一大道的建设保驾护航。从湖北省委书记俞正声亲自带队赴浙江招商，到武汉市委市政府出政策引进投资，再到汉正街所在的硚口区委区政府的规划承办，无不说明了这一点。在第一大道开街盛典前后开展的系列新闻营销活动，更是政府搭台，企业唱戏的经典。

这还不够。汉正街第一大道还整合了国内最新锐的外脑资源，在智慧投入上下了很大的功夫，引进国内领先的商业地产策划代理商凌峻地产和中国本土实战营销顾问机构21世纪福来传播机构，他们分别从商业地产策划角度和整合营销传播角度全程深入介入汉正街第一大道的策划和实施，这是国内其他在大型商业地产项目无法比拟的，使项目在软硬件上一开始就走在国内的最前端。

舆论与传播平台的创造与整合

古人云，名不正，则言不顺。用现代营销观念考量，做事要会定势、造势和传播这个势位。

汉正街的改造，在经历了三年探求摸索，思路已经清晰，模式已经确定，在汉正街第一大道即将开街之时，需要向全世界发出统一的强大声音，为汉正街第一大道在价值意义上提升高度、在思想理论上奠定基石、在社会舆论上造足氛围。

2005年9月10日，北京21世纪福来传播机构全程创意、策划、组织实施，由中共武汉市委宣传部支持，湖北省总商会、武汉市总商会、经济观察报共同主办，武汉龙腾置业有限公司承办的“中部商机（武汉）国际高峰论坛—武汉商业振兴的路径选择”在武汉香格里拉饭店隆重举行。

国务院、建设部、国资委、国家发改委、商务部、社科院、北京大学、武汉大学、纽约第五大道等专家学者，湖北省、武汉市政府有关领导，人民日报、新华社、中央电视台等80余家新闻媒体记者共400多人出席了论坛，以至于不得不从北京包机赴武汉。

国资委经济研究中心主任王忠明、国务院发展研究中心副主任谢伏瞻、北京大学政府管理学院教授李国平等专家一致认为：商业振兴和第三产业多元化的发展是武汉发展的一个抓手，也应该成为我们实现“中部崛起”战略的抓手。湖北和武汉要想成为“中部崛起”的重要区域，仅仅靠发展制造业和新兴科技产业是远远不够的。因为制造业往往是在城镇制造，卖到国际市场去，它并不具有足够的向心力。而商业等第三产业的多元化发展才能对周边城市产生更大的带动作用。中国城乡建设经济研究所所长陈淮说的更直接：商业本来就是武汉历史中最有优势，最有传统的产业，武汉在注重原有工业基础的同时，现在进一步强化它的商业功能，并且提升它的档次，应当说这是有战略意义。武汉市委常委、副市长袁善腊代表市委市政府出席会议，给以论坛高度评价。

“中部商机（武汉）国际高峰论坛”将汉正街的改造提高到振兴武汉商业、推动中部崛起的高度来讨论，提出中部崛起的机会点，揭示汉正街与“振兴商业”对湖北乃至中部的意义与价值，强调武汉在中部崛起中的机会和新的历史条件下赋予武汉新的使命：就是要“以复兴汉正街、振兴商业经济”为契机，誓执中部崛起之牛耳！

老街改造，首次超越了房地产的范畴，这给了政府和房地产企业以全新的启示，成为新区域经济发展的范例。