第三，中国现存的3.2万平方公里的高新开发区储备用地将在此模式下得以高效率地消化。这个数字意味着几万个大盘的量!

第四，“高新区+房地产”的品牌模式将成为万科独创而又具有重大现实意义的永久的品牌资产!

第五，2003年万科可转债发行成功，给万科带来一笔长期而低成本的资金来源。新的商业模式将是万科现有的15亿可转债募集资金的去处。新一轮的资金与土地的互动又将启动，从这个层面来看，新的土地获取方式对于持续提升企业在资本市场上的价值和融资的战略工具意义对万科就显得至关重要了，它具有土地和资金的双重意义。

2003年我做的《万科第二火车头——高新区地产模式》策划案，为万科找到了第二种拿地方式，2003年以后万科成功进军成都、苏州和杭州等地高新工业园，在中国率先成功形成高新地产和工业地产开发模式。

万科在这些工业园区以很低的地价拿下土地，进行万科小镇的开发，据说王石很聪明，每亩土地合同外另给当地政府五万元，为什么？因为他知道这些土地一旦路通之后，地块就会大大增值，为了避免以后政府后悔而在各方面掐脖子，所以先行仁义之举，让你无从反悔。

这套商业模式有几个好处：

一是万科以盘活园区的名义开发，在地价上可大大节省；

二是园区的三通由政府完成，在配套上又大大节约了成本；

三是面向企业进行定量开发或团购，快速回笼资金；

四是万科进园后，开发区也获得了新动力，炒热了地块，开发区可获得更高的土地增值收益；

五是政府在招商引资时就可以打万科这张牌，并以硅谷式花园环境吸引投资；

六是万科本身就可以作为招商引资成绩进入政绩；

七是万科开发的高水平住宅可为园区企业提供留住人才的重要手段，跟以往非市场化的低水平企业住房留不住人相比，一套好房子可换来人才效力十年的合同。

万科总裁王石坦言：“城市中的工业情节是万科选择地块的一个特点，从规划上如何认识工业情结已成当务之急”。万科的第二个火车头明显比第一个火车头能量更大、动力更足，已成为万科攻城掠地的急先锋。

凡暴利都会平均化，凡漏洞迟早都会被堵上，从创造这套模式开始，全国各地纷纷兴起工业地产的浪潮。

时隔三年后，2006年国家颁布“工业用地与经营性用地同价”的政令，这是针对当年我提出这种房地产商业魔式的对应之举，把这个漏洞堵上了！

但是这个高新地产的商业魔式却被万科运作了三年，赚钱也赚够了！并且，这个政策也只能是令行禁不止，为什么？因为只要国家或地方政府还找不到工业园区的活路，这套方法就还会大行其道。