三是转换用途

中国的物流地产是“概念圈地”，很多地产商打着物流地产的幌子在圈地，再把土地拿来开发商业地产，土地的用途不同，土地的价格也不同。开发商往往在廉价购买土地后转做经营其他地产项目。这种现象太多了，有的甚至更严重。如住宅立项的土地用在商务上，在北京的CBD就是一件很普遍的事。

中国号称实施“世界上最严格的土地保护制度”，城市的土地属于国有，但是“严格的土地制度”也锻炼了中国地产商高超的商业技巧。

放眼北京的CBD，商务住宅和写字楼的广告比比皆是，而真正的敢理直气壮号称纯住宅的寥若晨星。据了解，除篮堡国际公寓打出纯住宅的口号以外，大多数的地产公司打出的口号都是商务、出租。而据业地产界人士透露，很多地产商都试图把住宅或公寓立项的土地变相地开发成写字楼的功能。

前面提到的富力地产买下1900亩广州工业仓储用地，这个工业仓储用地的用处是什么呢？据了解，富力这个物流地产项目正在进行前期的招商工作，计划有住宅、酒店、写字楼及物流等业态。
这种现象没有办法区别是否违规。开发商从头到尾也都是按照政策范围内操作，只是最终产品的使用功能转换了。

熟悉这一套的高手要算潘石屹，他的现代城和建外的SOHO通过集纳时尚元素的家庭办公理念，掩盖了写字楼的本来面目，购买者趋之若鹜。而据了解，建外SOHO的土地立项并非商业地产项目，但建起来的新型公寓却完全具备写字楼功能。

为此，潘石屹说“政府给地产商划定一个圈，就这么大的范围，大家都聚集在圆圈中心，只有向边缘靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看准的情况下。”

土地在开发之前有很多名目，比如有工业用地（工业地产）、仓储用地（物流地产）、住宅用地和商业用地等。根据土地的用途不同，土地的价格也不同。

写字楼立项与住宅和公寓立项的在很多方面相差很多，住宅立项和写字楼立项的土地出让金大概相差50％，显然用住宅立项的土地建造具有写字楼功能的住宅会获取更为丰厚的利润。

在使用年限上，住宅用地为70年，而商业写字楼或者工业和其他用地一般为40年或50年。如果说住宅用地的价格为500元/平米时，商用地价就可能是1000元/平米，同样一块地，开发立项不同价格差别很大。

实际还远不止这些，考虑到使用年限上的差异，住宅用地的使用年限是70年，写字楼是50年，二者相差就是70年乘以500元与50年乘以1000元的差价。这其中的成本收益相当可观。

此外，住宅和写字楼的银行按揭贷款也相差许多，住宅可以8成按揭而写字楼只能6成或5成按揭，写字楼功能的住宅还可以享受贷款利率的差别。还有在其他配套设备和收费标准上，包括电、水、层高等也不同，物业管理费、房产税等也相差很多等等。这种住宅与写字楼的交叉换位，也开始大量发生在物流地产上，工业用地与商业用地之间差距之大，更远在住宅与写字楼之上。

土地立项不同而导致巨大的利益差异，致使开发商改变土地的使用意图和使用性质已经不是新鲜的事情。

精明的开发商在土地审批和建设上并不存在“违规”，问题的关键在于使用上。如果在后期使用上政府不严加管理，地产商的相对廉价圈来的地还会巧妙地运作其他地产项目，单就一个土地预审制度恐怕很难解决“土地变形”问题。

也许政府在进行土地规划之时要考虑到市场需求，但政府部门又毕竟不是商人，他们更多的是要考虑公共利益。政府如何扮演好一个合理配置国有资源的角色，制订一个“多赢”的政策，是一道政府是否称职的考题。

四是热钱转型

近年来，政府的宏观调控直指房产投资，改变了温州人对房地产的投资期望，不少资本开始准备撤退。嗅觉灵敏的温州人早就预料到地根、银根缩紧的政策信息。

前几年房产暴利，他们预感房地产行业风险会很大，尤其是银行系统的金融风险。2004年春节时，率先进入房地产的德力西宣布“淡出房产”。业内人士分析，今年政策变化，一些融资过大、按揭贷款办不下来的项目会受到影响，预计今年一些资本将会分流转向其他领域。

不过，这些资本并没有完全脱离房地产的影子。德力西集团淡出房产后，马上进入了物流产业。去年，德力西集团与北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团的企业领导结伴考察了60多个城市，对中西部的城乡结合部进行了综合物流基地可行性的论证。之后，四家企业成立公司，准备在全国投资20个物流园区，总投资预算达500亿元。

不过业内人士分析，这些综合物流基地，多少有点“高级房地产”的味道。综合物流基地包括了商贸城、仓储和交通运输，其中商贸城还会进行像商铺那样的招商，如引进服装、鞋帽、皮革等产业，采取像房地产那样的预售形式。

因此，大商汇的策划掀起了中国物流地产的热潮，其中奥妙可见一斑。虽然，大商汇的产品很一般，但是没关系，赚钱已不在这个环节了。这就是产业策划的威力。