【OKSALES专稿】2004年我策划了中国第一民营企业新希望的一个重大项目“大商汇”，也获得了巨大成功。

当时，新希望第一次进入商业地产，当时mail之风盛行，新希望只想打造“OPARK-MAIL”即购物公园，现在大商汇的标志就是当时我们根据其这个理念设计出来的。

从未做过商业地产的昆明大商汇公司的负责人当时并未真正弄懂到底该如何运作，运作的人换了一批又一批。我告诉他们，大商汇项目不是一个商业项目，而是一种地产开发模式。

在中国土地市场化浪潮、中国城市新规划浪潮、中国城市的小康社会浪潮、中国城市形象美化浪潮和中国城市经营浪潮五大浪潮催生下，地产商向城市开发商转型，结合城市发展找到自己的拿地方式和新的地产开发模式，比如万达的“中国新城市计划”、万科的“新造镇计划”都是变相的地产开发模式。

新希望在住宅地产上走到了后面，并且在城市中心大型Mail的开发上万达和金源都有了成熟的渠道和模式，所以在新城或城郊商业地产上必须在城市建设中找到结合点。

其中“物流”将是非常重要的关键概念，因为中国-东盟贸易这个大趋势必然要兴建国际物流中心城市，这是压倒一切的战略动作，中国东盟贸易圈内的城市都想做大物流中心，这意味着城市各种市场将面临历史性大拆迁大整合，谁占据了这个制高点，谁就可以帮助城市升级，谁就拥有了拿地的充分依据，谁就能最大限度得到政府支持，谁就能承接最大量的城市商业迁移的成果。
当时建材物流市场是国内最旺的业态，加上昆明市建材市场面临大拆迁，可以最先从这块获利。因为新希望是上市公司，现在物流的概念在资本市场上是热点，所以可以通过商业地产项目在股市上进行资本运作，这就需要新希望必须拥有商业产权和现金流。

所以在这个项目上不能像普通商业地产一样销售商铺，而是要自己持有大量商铺，这就是后来大商汇提出“商业如手足，房产如衣服”并且其大部分商铺只租不售的起因。

商铺只租不售还有许多好处，在这里我不方便讲，大家动动脑筋就会明白。根据市场情况变更用途就是好处之一。

但是，要自己持有商铺产权，而不是快速销售变现，这需要打造时尚集市和品牌集市，以制造强大的人流、消费流和现金流，所以必须在物流中心的基础上打造Mail，最后，大商汇是个什么东西呢？“新城市物流Mail”！它就是一个以物流为基础的综合业态购物中心即“物流Mail”。

这个“物流Mail”的商业模式有几个好处：一是可以成为城市引擎引导城市升级，进行城市经营；二是可全面承接城市商业市场拆迁整合；三是可以有股市进行资本运作；四是可灵活变动获利。

为了说明这个理念,我给他们提出了“第三种经济”和“集市经济”两个观点:

首先,当今中国市场迫切需要的第三种经济的发展趋势。什么是第三种经济？这要从全球化经济讲起。中国与西方企业的竞和最突出的表现在‘阵地战’和‘游击战’的博弈当中，这种经济现象与政治现象极为相似，这种博弈 充分体现了政治经济学的奥妙。

其表现为当今中国的两种经济形态：一种是点状经济，这种经济是现阶段缺乏品牌威力的中国企业最热衷，也是立竿见影、最见成效的一种扩张方式。说白了就是建立覆盖全国的销售点，通过渠道经营来制胜。

比如：娃哈哈、TCL等民族品牌，以农村包围城市，主要不是通过经营产品而是通过经营网点来制胜；第二种是面状经济，即通常所说的品牌经济，为国外企业所擅长。通过品牌运作和品牌大面积的辐射能力，来实现企业扩张。这是通过城市来控制农村。中国企业与西方企业的竞合集中体现在两种经济形态的交换上，即以点换面，以面换点。以销售网点换品牌，以品牌换销售网点，TCL、格兰氏无一不是据此发家的。”

现在，有一个历史性的机遇到来了，那就是第三种经济——线状经济。即物流经济。这又和历史上的抗日战争时的景象相似：抗日战争进入相持阶段，中共有农村根据地的网点，日军有城市堡垒，双方的对抗与灭杀如何进行？

日军要击打到八路军，八路军要击打到日军，必须有人主动发起冲刺缩短双方的距离。那么怎么缩短双方之间的距离呢？两点之间是一条线。所以，日军通过架设铁路运行装甲车来发起有效进攻，铁道游击队就是那个时候出来的。而中国则与盟军合作开辟东南亚国际大通道来运输稀缺的军事物资进行对抗。

于是，新一轮的博弈开始，战略的焦点从以前的点与面的争夺，转化为战略运输线的争夺。这种现象同样体现在经济规律上。当点状经济与面状经济的交换与合作深入开展后，原有的物流体系无论在规模、速度、效益和机制上都远远跟不上发展的要求。

所以，就需要开辟全新的经济大通道高效连接从点到面之间的距离，这就存在一个新的经济大增长的空间在里面。大商汇可谓抓住了这个机会，以物流为主题在全国复制扩张，更可谓深得要领。同时，这也是资本市场普遍看好的题材。”

第二个观点是“集市经济”，大商汇MALL的运作，我建议也还是不要仅仅局限于物流中心这样的概念。为什么？一旦一个地方成为物流中心、交通枢纽，它本身就会失去休闲的气质。为什么人们喜欢用‘慢半拍’来形容生活，就是这个原因。大商汇MALL应打造一种前所未有的购物休闲天堂的概念，要按照城市名片的标准来打造，当然这个名片可以发到全国去。

这就要研究中国所有城市发展的规律了，中国城市规划是计划经济时代一个模子里倒出来的，传统的东西破坏得较多，现代的东西又只学了个半生不熟。

从古代中西方城市发展历史来看，是先有集市，后有城镇，最后形成城市。城市通常是在水陆交通要道和港口码头形成的，这里是货物运输交易最理想的地方，这说明城市的鼻祖是集市。早先的集市是个水陆大法会，三教九流都有，集吃住行游购娱为一体，所以集市聚集最大量的人流、物流和商流成为城市的中心。